二次调控后六城市楼市调查冷热不均观望气氛浓厚

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"9·28"楼市调控措施推出以来，各地楼市走向如何？中国证券报记者兵分六路，深入北京、上海、广州三个一线城市和成都、济南、武汉三个二线城市采访发现，上述六个城市楼市价格走向不一，分化明显。

上海、济南逆市上涨，两地的高档楼盘都较受追捧。所不同的是，上海缩量，济南放量。广州楼市成交量持续下滑，但市中心区豪宅楼盘的成交让中心区均价近十周维持高位运行，并于上周创出22124元/平方米的新高。此前备受关注的广铁南站地块，11月25日下午被广铁集团以86亿元拍得。楼面地价达17276元/平方米，创造了广州单价新地王。近期成都限购传言四起，在一定程度上起到了逼单的效果，市民踊跃购房，11月总成交量有可能超过10月再创新高。

北京和武汉楼市价格平走。由于12月1日起北京将启动商品房预售资金监管，资金链趋紧预期促使开发商11月加速推盘。11月1日-24日，北京获预售许可证的项目达到43个，比10月份增长53.6%，预计11月预售项目将超过50个，创年内新高。武汉楼市波澜不惊，不少楼盘同今年上半年相比，虽然价格没有下降，但市场整体呈现量跌价平的趋势，观望气氛日渐浓厚。

北京：中低价楼盘蜂拥入市抢搭末班车

从12月1日开始，北京将启动商品房预售资金监管，资金链趋紧预期促使北京开发商11月加速推盘。据北京市房地产交易管理网数据统计，11月1日-24日，北京获取预售许可证的项目达到43个，比10月份增长53.6%，预计11月预售项目将超过50个，创年内新高。

市场成交方面，11月以来，北京商品住宅期房共成交6785套，成交面积67.15万平方米，比10月同期分别增加46.07%和28.52%；商品住宅现房共成交761套，成交面积10.40万平米，比10月同期分别增加65.80%和35.42%。

推出“优惠”措施试探市场

9·29国五条以后，楼市成交低迷，部分开发商开始选择打折或者项目“低开”等策略试探市场。

相关楼盘数据显示，11月以来，北京市商品房成交金额前20的楼盘，半数项目在打折促销。位于朝阳北路的某楼盘最高折扣达9.5折，通州区京贸国际城均价从27000元/平方米直降至19800元/平方米，降价幅度约7000元/平方米，位于顺义的阿卡笛亚庄园近期推出了直降5000元/平方米的优惠活动。位于大兴西红门的鸿坤理想城成交均价从上月的2.4万/平方米降到了2万元/平方米以下。

亚豪机构数据显示，11月1日-20日，北京商品住宅成交均价为20468元/方平米，环比每平米上涨658元，涨幅为3.32%。从7月份开始，北京市新建商品房的开盘预售均价就开始走低，11月中旬的预售均价已经由7月份的28000元/平方米下滑到现在的20000元/平方米左右，这个价位相当于今年1月份的水平。

阳光100置业集团常务副总裁范小冲指出，年底将至，房企进入年度结算、冲击业绩的关键时期，部分企业可能加速推盘回笼资金。开发商担心未来“钱袋”将被捂紧，达到预售条件的开发商便选择加快开盘赶个“末班车”。这是近期北京中低价位楼盘频繁入市的主要原因。

中原地产分析师张大伟也表示，商品房预售资金专款专用对开发商影响很直接。一般而言，开发商都会同时在一个或者多个城市开发多个项目，如果资金被锁定将使得开发商很难闪转腾挪，资金链断裂风险明显加大。如果预售资金监管政策严格执行，将会推动开发商加快现有项目的开发，增加市场供应。

12月将步入淡季

亚豪机构调查数据显示，截至11月24日，北京预计12月开盘的项目为20个，其中超过半数项目未确定价格。受政策、市场以及季节因素的共同影响，12月开发商的计划推盘量有限。

业内人士指出，12月份是市场供应的淡季，大部分工程因为天气的原因已经进入冬歇。这使得市场供应进入低谷，而12月预计开盘的项目大部分为大型房企的项目。

统计显示，12月北京市计划开盘项目有20个，其中纯新盘6个，包括绿地新都会·国际花都、宾仕国际、波普工社等，老项目后期则包括中粮万科·长阳半岛、世嘉光织苑、华业东方玫瑰、香江别墅等，其中11个有报价项目的开盘均价为22317元/平方米。

20个计划推盘项目中，位于城六区的有8个，占总量的四成；11月中上旬城六区项目的开盘量仅占22.22%。12月拟开盘的8个城六区项目又全部为老项目后期，且距离上次推盘基本已时隔半年以上，比如星河城、中信城在2010年甚至没有推盘记录。

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